【国企改革观象台】地方国资打造商管集团促进消费的洞察与建议
2023年底，中央经济会议强调着力扩大国内需求，推动消费从疫后恢复转向持续扩大，培育壮大新型消费，大力发展数字消费、绿色消费、健康消费。今年，国家商务部紧扣中央经济工作会议提出“着力扩大”关键词，增强消费市场回升势头，并将2024年定为“消费促进年”。在今年政府工作报告中，“消费”一词共被提及21次，并以专章形式呈现，提出促进消费稳定增长要求。
近年来，各地均出台多项举措，发力促消费，以央企为代表的国有企业积极布局，在世界级商圈建设、免税经济发展等诸多领域取得可喜成绩。央企与地方国资在全国范围内拥有覆盖多场景优质的商业资源，如何正确认识并加大对商业板块投入，从传统“载体空间保障”及“不动产收益”转向满足人民群众对“物质生活的追求”的切实需要，支持新质生产力高质量赋能新型消费，从而达到促进物质富足和精神富有相统一，已势在必行。
一、制约地方国资发展商管板块布局消费领域的主要问题
地方国资在推动消费中还有一些现实制约，包括阶段性发展规划中未纳入产业结构布局及工作任务、尚未形成顶层设计与领域布局、因商业孵化投入与产出周期效率所占用的时间成本动力不足，金融工具条件限制、商业人才队伍建设不足及市场化激励不够、现有监管政策无法满足市场需求等。
- 地方国资商业板块起步较晚，大多数地方国资商业体量小且协同不足。特别在商业领域区域布局、自营数量、规模体量、品牌矩阵与民企、外资及央企上差距较大。
- 监管与企业管理层边界不清。地方国资监管部门与国有企业之间的职责边界有时不明确，可能导致监管过度或干预企业经营决策，影响商业板块的市场化运作和效率。
- 国企主业不突出。部分地方国企缺乏清晰的主业和市场定位，业务发展缺乏自主性规划，存在同质化竞争现象，这导致资源配置效率低下，难以形成商业板块的核心竞争力。
- 地方国资商业模式亟待破除“载体思维”。相比于央企在构建“商业运营+物业管理业务”双主营业务成功模式，大部分地方国资净资产集中在以基础设施公用事业、金融和传统制造业，长期以来对基础设施建设与开发依赖程度较高，对孵化及投资回报周期较长的“养商”投入较少，导致当下商管领域竞争力薄弱，商业板块经济贡献及税收整体占比不高。
- 地上及地下空间发展不均衡。由于我国现有地铁基本以地方国资负责建设运营，部分地方包括一线城市地下商业较大面积空置，业态具有较大提升空间。
- 对外合作政策突破困难，地方国资与私营企业的合作存在难点。大部分地方国资相关国资监管政策对特定领域并不适用，考核机制与商管领域不匹配，引入外部商业资源合作方及地方国资内部合作限制较多。特别是现有的政策体系可能尚未完全适应国有企业与民营企业深度合作的需求，缺乏系统性的协同发展指导政策。
- 社会责任与市场化行为难兼顾。商业地产的开发和运营需要充分市场化，但地方国资在追求经济效益的同时，也需要兼顾社会责任，这会增加项目的成本和复杂性。
- 地方国资商业管理制度与市场接轨迫在眉睫。目前大部分地方国资商业管理制度与租赁市场实际情况存在一定程度的不匹配，既体现在“免租期不得超过租期的一定比例且最长不得超过一定月份”等时长限制，也表现于“资源性资产均应进场公开招租”等流程限制，在一定程度上限制了招商效率，阻碍了优质客户入驻。
- 地方国资商管专业人才队伍建设不足。大部分地方国资商业类人才储备不足，地方国资商业类人才吸引力不足，受国有企业薪酬体系限制，难以聚集薪资要求较高的商管专业人才。
二、地方国资成立商管板块，推动城市商圈迭代发展的若干建议
- 加强对标研究与顶层设计，推动资源整合，打造具有竞争力的地方商管平台
对于超大城市及超大城市地方国资，应在国资结构布局和顶层设计方面加大对消费领域关注，进一步完善国有商业品牌矩阵。应充分发挥人口红利与消费基础，培育壮大新型消费，推动数字消费、绿色消费、健康消费发展，重点关注民生相关的电子产品、智能家居、文娱旅游、体育赛事、国货“潮品”等新的消费增长点。依托阵地优势，稳定和扩大传统消费，推动养老、育幼、家政等服务扩容提质，支持社会力量提供社区服务，服务城市、服务民生、服务社会。
- 守正创新，深入践行国企社会责任，鼓励打造多元业态消费场景
当下消费领域正呈现文、商、旅、体、游融合发展趋势，商圈业态结构以餐饮、商业零售、酒店服务、文化娱乐、商务办公、体育旅游等为主，消费场景包含购物、夜间、公园、配套多种类型。地方国资应充分发挥阵地优势，加强跨界融合，优势互补，推动多方合作，以服务民生与社会福祉为出发，兼顾经济效益，创新消费场景与体验。对人流量丰富的地铁、机场、码头及交通枢纽、大型公共文体综合体等特定场所，完善商业配套，打造窗口消费名片。
- 积极布局免退税业务，推动有税商业和免税商业融合发展
免税牌照作为央企及地方国资的优势领域，各地正加快布局。对已持牌央企及地方国资，应加大力度与各类有税商业合作，多方式扩宽国际品牌渠道，发挥免税持牌机构与国际知名品牌的合作与谈判优势。对有条件的地区，应探索复合型跨境商贸中心建设，充分发挥政策红利，创新有税、免税、保税多层次消费模式，聚焦口岸经济（消费）带建设与城市更新，衔接国际高标准经贸规则，赋能城市商圈高质量发展。大力吸引境外游客消费，通过联合港澳、国际的零售龙头企业，拓展“保税+新零售”等新业态，加大“购物、社交、结算、免退税”功能整合力度，打造跨境电商新业态集聚区，完善跨境消费品类，激发消费活力，优化国际支付体验，推动离境退税“即买即退”等相关政策举措落地。
免税持牌机构相关情况汇总
数据来源：普华永道公开信息整理
- 优化商圈规划布局，加强基础设施建设
地方国资应结合城市总体规划和市场需求，积极参与商圈科学规划和合理布局，确保商圈发展与城市功能相协调，形成特色鲜明、功能互补的商圈体系。投资改善商圈内的交通、通信、公共服务等基础设施，提升商圈的吸引力和竞争力，为商业活动提供良好的硬件环境。
- 以“POD商业模式”推动城市公共空间消费体验
“POD商业”是以保护城市生态为原则，竭力寻找商业与生态共生共荣的平衡点，通过生态公园实现引流、维持片区“生命力”，依托商业业态拉动“消费力”，聚焦日常生活中“购物、娱乐、食宿、运动、社交”等生活终端场景，形成生态环境与周边地区土地开发的良性互动，从而实现生态效益、社会效益、经济效益“三效合一”的目标。地方国资可积极试点公园“商业+物业”一体化运营，通过合理商业收益反哺公园维保养护，提升公园精细化运营与消费品质。
- 破除体制与政策障碍，推动国有商管规则市场化接轨
根据商业租赁市场实际情况，进一步完善国有资产相关分层分类招商与合作管理相关办法。充分尊重商业资源合作规则，推动地方国资综合改革试点，完善地方国资内部及外部合作细则，优化商业类考核要求，激发地方国资国企市场潜力。
- 加强与私营企业合作
地方国资可以利用自身的资源优势和政策支持，与私营企业在资本、管理等方面进行深度合作，实现资源共享和优势互补，提高商圈的整体竞争力和吸引力。
- 打造城市商圈品牌
地方国资可整合商圈内的各类资源，包括商业设施、文化资源、旅游资源等，提升商圈品牌的综合实力和市场竞争力，打造城市商圈品牌。如世界知名的日本东京银座商圈、马来西亚武吉免登商圈。
- 积极探索通过REITs等融资方式缓解资金压力
积极试点证券化融资，支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行REITs，推动消费类基础设施REITs及类REITs项目试点，减少对主体信用发债及银行贷款等融资方式的依赖，降低相关企业表内风险与杠杆率，改善负债水平，盘活消费基础设施存量资产，解决消费类基础设施可持续发展的问题，更好地推动资本市场服务实体经济，助力增强消费的基础作用。
- 加强市场化人才队伍建设
加大复合型与创新型商业人才培养力度，建立健全人才全方位服务机制，重点培养具有国际视野的国际品牌运营、商业营销管理、商业地产开发、时尚设计、专业经纪、专业公关、专业买手等高端专业人才，为商圈建设提供强有力的支撑。可对标学习央企通过实施人才盘点计划及各项目内部流转，建立了较完善的商管人才培养体系，形成了综合型、专业型人才内部培养模式，在优化组织结构与配置人力资源的同时，增强了员工粘性。
2023年度国企改革观象台系列
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